ゲストハウス用の物件選びの際、様々な壁にぶち打ち当たりますが、その1つに「100平米の壁」というものがあります。
一般的にゲストハウス用の物件の大きさは、100平米未満の方がよいとされています。国内の有名ゲストハウスで100平米未満なのは1166 Backpackers、レトロメトロバックパッカーズなどでしょうか。
しかし、「なぜ100平米未満がよいのか」は専門用語が飛び交い、大変分かりにくいのが現状なので、素人にも分かるように簡単にまとめてました。
【追記】
※この情報は建築士ではない素人がネット上の情報をまとめたものです。情報が誤っていたり（実際いくつか間違いがあると指摘を受けています。）、制度が変わっている可能性もあります。ゲストハウスを開業される方は各自治体、建築士と相談しながら進めてください。
なぜ建物の大きさは、100平米未満がよいのか
まず大前提として、ゲストハウスを運営するためには「簡易宿所」という営業許可が必要です。
簡易宿所（かんいしゅくしょ）とは、旅館業法における4種の旅館業（ホテル営業、旅館営業、簡易宿所営業、下宿営業）のうちの一つ。
簡易宿所は旅館業法でいう「簡易宿所営業」すなわち「宿泊する場所を多数人で共用する構造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業で、下宿営業以外のもの」（旅館業法2条4項）を行う施設をいう。
参照：Wikipedia
で、この簡易宿所の許可を取得するためには、建築基準法に準拠する必要があるため、建築物の「用途」を正しく申請しなければなりません。
建築物の用途とは
「用途」とは、そもそも建築基準法で定められた建築物の用途を指しています。例えば、住宅、オフィスビル、旅館や倉庫などです。
仮に用途を変更する場合は（例えば住居用に使用していた物件を、ゲストハウス用に転用する場合）、国土交通大臣や都道府県知事から指定された「建築確認申請」を民間の建築確認検査機関に提出する必要があります。
建築確認申請はめんどくさい
ここで厄介なのは、手続きに時間とお金がかかること。
通常書類を提出してから、許可が下りるまで21日〜35日ほど必要なようです。賃貸でゲストハウスを開業しようとしている方にとっては、この期間も家賃を払い続けなければなりません。
また書類や図面作成など素人の手に負えないことから、建築士にお願いすることになり、費用面からも大変な負担です。
100平米未満なら、用途変更は必要なし
しかしこの用途変更には抜け穴があります。
100平米未満なら用途変更の確認申請は必要ないのです。
なので住居であろうと、倉庫だろうと、オフィスであろうと、床面積が100平米未満なら煩わしい用途変更をせずともゲストハウスに転用することができます。
また用途変更に必要なのは「その用途に供する部分の床面積の合計が百平方メートルを超えるもの」のみです。
つまりゲストハウスの場合、お客様が使用する部分（寝室や共用スペース・トイレなど）が100平米を越えてしまう場合は用途変更が必要です。
仮に物件全体の大きさが100平米以上でも、オーナーだけが使用する部分を除いたり、使わない場所は壁で覆ってしまい、その結果100平米未満になれば確認申請の必要はありません。（自治体によっては、ダメなケースもあるようです。）
もともと旅館なら用途変更は必要なし
また100平米以上の物件でも、もともと旅館として「用途」申請がしてあれば、新たに申請する必要はありません。
大きい物件でゲストハウスを開業したいけれど、用途変更を避けたい方は廃業した旅館やペンション・民宿などを当たってみるのも手ですね。
まとめ
ゲストハウスをオープンし、軌道に乗せるためには、初期費用を押さえることが非常に大事です。そのため物件選びの段階で用途変更が生じない物件を選ぶのが大切です。
一方で100平米未満の物件は、当然ながら部屋数が少ないため、宿泊できる人数も限られます。そのため売上が限定されてしまうという現実もあるようです。
※この情報は建築士ではない素人がネット上の情報をまとめたものです。情報が誤っていたり（実際いくつか間違いがあると指摘を受けています。）、制度が変わっている可能性もあります。ゲストハウスを開業される方は各自治体、建築士と相談しながら進めてください。
