ゲストハウスクリエイターズノート

金沢のゲストハウス「Good Neighbors Hostel」オーナーの個人ブログです。2軒目の「Blue Hour Kanazawa」開業しました。

用途変更って?なぜゲストハウス用の物件は、100平米未満がよいのか?

      2015/09/03

スクリーンショット 2014-06-23 12.56.21
ゲストハウス用の物件選びの際、様々な壁にぶち打ち当たりますが、その1つに「100平米の壁」というものがあります。

一般的にゲストハウス用の物件の大きさは、100平米未満の方がよいとされています。国内の有名ゲストハウスで100平米未満なのは1166 Backpackersレトロメトロバックパッカーズなどでしょうか。

しかし、「なぜ100平米未満がよいのか」は専門用語が飛び交い、大変分かりにくいのが現状なので、素人にも分かるように簡単にまとめてました。

【追記】
※この情報は建築士ではない素人がネット上の情報をまとめたものです。情報が誤っていたり(実際いくつか間違いがあると指摘を受けています。)、制度が変わっている可能性もあります。ゲストハウスを開業される方は各自治体、建築士と相談しながら進めてください。

なぜ建物の大きさは、100平米未満がよいのか

まず大前提として、ゲストハウスを運営するためには「簡易宿所」という営業許可が必要です。

簡易宿所(かんいしゅくしょ)とは、旅館業法における4種の旅館業(ホテル営業、旅館営業、簡易宿所営業、下宿営業)のうちの一つ。

簡易宿所は旅館業法でいう「簡易宿所営業」すなわち「宿泊する場所を多数人で共用する構造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業で、下宿営業以外のもの」(旅館業法2条4項)を行う施設をいう。

参照:Wikipedia

で、この簡易宿所の許可を取得するためには、建築基準法に準拠する必要があるため、建築物の「用途」を正しく申請しなければなりません。

建築物の用途とは

用途」とは、そもそも建築基準法で定められた建築物の用途を指しています。例えば、住宅、オフィスビル、旅館や倉庫などです。

仮に用途を変更する場合は(例えば住居用に使用していた物件を、ゲストハウス用に転用する場合)、国土交通大臣や都道府県知事から指定された「建築確認申請」を民間の建築確認検査機関に提出する必要があります。

建築確認申請について

建築確認申請はめんどくさい

ここで厄介なのは、手続きに時間お金がかかること。

通常書類を提出してから、許可が下りるまで21日〜35日ほど必要なようです。賃貸でゲストハウスを開業しようとしている方にとっては、この期間も家賃を払い続けなければなりません。

また書類や図面作成など素人の手に負えないことから、建築士にお願いすることになり、費用面からも大変な負担です。

100平米未満なら、用途変更は必要なし

しかしこの用途変更には抜け穴があります。

100平米未満なら用途変更の確認申請は必要ないのです。

なので住居であろうと、倉庫だろうと、オフィスであろうと、床面積が100平米未満なら煩わしい用途変更をせずともゲストハウスに転用することができます。

また用途変更に必要なのは「その用途に供する部分の床面積の合計が百平方メートルを超えるもの」のみです。

つまりゲストハウスの場合、お客様が使用する部分(寝室や共用スペース・トイレなど)が100平米を越えてしまう場合は用途変更が必要です。

仮に物件全体の大きさが100平米以上でも、オーナーだけが使用する部分を除いたり、使わない場所は壁で覆ってしまい、その結果100平米未満になれば確認申請の必要はありません。(自治体によっては、ダメなケースもあるようです。)

もともと旅館なら用途変更は必要なし

また100平米以上の物件でも、もともと旅館として「用途」申請がしてあれば、新たに申請する必要はありません。

大きい物件でゲストハウスを開業したいけれど、用途変更を避けたい方は廃業した旅館やペンション・民宿などを当たってみるのも手ですね。

まとめ

ゲストハウスをオープンし、軌道に乗せるためには、初期費用を押さえることが非常に大事です。そのため物件選びの段階で用途変更が生じない物件を選ぶのが大切です。

一方で100平米未満の物件は、当然ながら部屋数が少ないため、宿泊できる人数も限られます。そのため売上が限定されてしまうという現実もあるようです。

※この情報は建築士ではない素人がネット上の情報をまとめたものです。情報が誤っていたり(実際いくつか間違いがあると指摘を受けています。)、制度が変わっている可能性もあります。ゲストハウスを開業される方は各自治体、建築士と相談しながら進めてください。

金沢のゲストハウス「Good Neighbors Hostel」のオーナー。2軒目の「Blue Hour Kanazawa」開業しました。

 - ゲストハウスをつくる , , ,

Comment

  1. こんばんは。
    自分も全く同じ境遇で、ゲストハウスの開業準備中です。
    読んでいて、ちょっと気になる所があったので、指摘させて頂きます。
    住居から旅館への用途変更に伴う建築確認申請についてですが、100㎡以下ではなく、100㎡未満が正しい表記ではないかと思います。
    100㎡以上は、用途変更(建築確認申請)が必要です。
    自分も開業に当たってのブログを書いているので、良かったら覗いて見て下さい。
    まあ、何せ物件選ぶのに、時間と労力、資金が必要ですね。
    借りてやるか、購入してやるかですが、自分は借りてやるのは、あまり賛成し兼ねます。
    大半の方は、借りてやってらっしゃるようですけどね・・・。
    この辺りの事もブログに書いているので、ご参考までに。

    • ヨシオカタクヤ より:

      お坊チャマ様

      ご指摘ありがとうございました。早速訂正いたしました。

      初歩的な日本語表記ミスお恥ずかしい限りです。

      お坊チャマ様のブログも拝見しました。九州ですかーいいですね!

      買うか借りるかは、資金にある程度余裕があれば確かに買った方が良いかもですね。僕の場合は資金不足で、購入は二の足を踏んでしまいます。

  2. 九州だけではなくて、沖縄も、まだ候補地の中に入ってますよ。(笑)

    開業資金は、銀行は個人なんか全く相手にしてくれないですからね・・・。
    民間でいくと、信用金庫が良いのカモ?
    一番良いのは、「日本政策金融公庫」ですよ。
    年利も返済期間も民間のソレよりも全然良いです。
    一度、お住まいから近くの金融公庫へ相談に行ってみるのが、良いカモです。

    ゲストハウス規模の物件を借りるとしたら、長野地区は分かりませんけど、東京だと20~30万円くらいは、するのではないですか?

    借りてやるのは、イニシャルコストは少なくて済むけど、逆にその後が大変でしょう。
    家賃を全然上回るくらいの収益が無いとダメですよね?
    開業で、内外装費掛けて、返却する時には、また元に戻さなければならないですから・・・。
    自分としては、何だか無駄が多いような気がします。

  3. ヨシオカタクヤ より:

    お坊チャマ様

    ゲストハウス開業のために政策金融公庫に行きましたが、確かに全然貸してくれそうでした。一応自己資金は必要ですが、自己資金の半分くらいまでならおそらく余裕で引き出せそうです。

    世の中金あまりなんでしょうね〜

    僕が借りてやろうとしている一番の理由は、やってみて儲からないorつまらないor飽きたなどの不測の事態(?)にすぐ対応する為です。

  4. 国内専門旅人 より:

    こんばんは。
    最近、ゲストハウス開設の動きを知りたくて
    ネットを徘徊しておりこちらに辿りつきました。

    近畿地区で営業の仕事をしており
    近年、京町屋でのゲストハウスの開業が多く
    何故そうなのかと気になっていたのですが
    なるほど100平米の壁というのがあるんですね

    そういう意味では京町屋はゲストハウスには適度な物件なんですね

    おまけに京町屋よりは生活するには郊外の一戸建ての方が住みやすく、
    売ったお金で滋賀県の新興住宅街などへ引っ越す方などが多いため
    売り物件もたくさんありますし。

    それにしても
    非常に為になるサイトですね
    徘徊させていただきます(^_^)

    • ヨシオカタクヤ より:

      国内専門旅人さん

      こんにちは、コメントありがとうございます!

      京都にて町屋で開業される方ほんとに多いですね。
      ぼくが思うに、町屋ちょうど100平米くらいの物件が多く、
      かつ部屋数も現代建築より多いのでゲストハウス向きなんだと思います。

      あとやはり京都は圧倒的に外国人が多いので、
      稼働が高止まりしいてある程度小さなゲストハウスでも収支が合うんではないでしょうか?

      がんばってサイト更新しますので、ときどきお立ち寄りください〜

  5. 国内専門旅人 より:

    ヨシオカ様

    すっかりハマってしまいました
    仕事が手につかない(笑

    >かつ部屋数も現代建築より多いのでゲストハウス向きなんだと思います。

    成る程!
    確かに100平米未満で6kとかザラにあります(爆
    無理やり折りたたんで詰め込んだような間取りが
    ゲストハウス向きなんですね。

    ゲストハウス木音さんのドミトリーとかはまさに京町屋間取りの
    結晶なのでしょうか。

    稼働率はかなり高そうです。
    人気があるところなら通年でも85%近いんじゃないかと思います
    予約サイトとか見ていても✖️が多いですし

    外国の方との交流を求めての日本人客も多いみたいですし、
    まだまだ拡大していきそうです。

    • ヨシオカタクヤ より:

      国内専門旅人さん

      100平米未満で6kとか、本当に理想ですね。
      東京でそんな建物見たことないです・・

      稼働率85%ですか、凄いですね。
      それほど高ければ、100平米未満の小さな宿でも収益出ますねー

      あと、日本人メインの宿だと平日稼働が厳しいんですが、外国人はあまり曜日関係なく来てくれるので、
      外国人が多い街の宿は強いはずです。

  6. ササキ より:

    ヨシオカ様
    田舎でゲストハウスを考えていて、こちらのサイトに出会い、
    いろいろ参考にさせていただいております。

    現在延べ床面積60坪くらいの物件で、
    不動産屋に確認してもらったところ、
    保健所には旅館として届けてあったらしく、
    この時点で、下記の建築基準法の用途での旅館として
    クリアできているのものなのでしょうか?

    用途とは、そもそも建築基準法で定められた建築物の用途を指しています。例えば、住宅、オフィスビル、旅館や倉庫などです。

    全所有者が死去により売りに出されてるんですが、

    所有者が変わると、再度用途変更等の手続きが必要になるんでしょうか?

    わかる範囲でいいので、教えていただけると幸いです。

    どうぞ今後ともよろしくお願い致します。

    • ヨシオカタクヤ より:

      ササキさま

      コメントありがとうございます!
      用途がすでに「旅館」として登録してあるのであれば、たとえ所有者が変わっても、「用途」に関する再手続きは必要ないと思います。

      たぶん・・

  7. 相澤 より:

    一級建築士です。
    100㎡未満の場合、用途変更の確認申請はする必要性はありません。(というか、受け付けてもらえません)
    ただし、用途変更をしないからといって、建築基準法を守らなくて良いと言うことではありません。

    • ヨシオカタクヤ より:

      相澤様

      コメントありがとうございます。
      100㎡未満だと受け付けてもらえないのですね。
      知らなかったです。

  8. 新人 より:

    現在、ゲストハウス用の物件を物色中です
    近所にはそれらしい売り家があるのですが、ほとんど建ぺい率がオーバーしています
    建ぺい率オーバーだと、中には、60%のところを98%ほど建ててるとこすらありますから。
    建ぺい率オーバーだと、許可されないでしょうか?

    • ヨシオカタクヤ より:

      新人様

      うーん、ぼくは素人なので誤った情報を出してしまいそうで、なんて答えていいのか分かりません。すみません。もしどなたか建ぺい率についてわかる方がいたら、コメントください!

  9. マクダニエル より:

    仮に物件全体の大きさが100平米以上でも、オーナーだけが使用する部分を除いたり、使わない場所は壁で覆ってしまい、その結果100平米未満になれば確認申請の必要はありません。(自治体によっては、ダメなケースもあるようです。)

    検討中の物件が117m2ありますが
    上記の文言が気になります。
    回避できるのか否か…
    除算する方法が知りたいです。

  10. […] 100㎡未満がなぜ良いのか?についてはこちらに詳しく説明されてるので参考に。 […]

  11. gimmick より:

    祖母から譲り受けた家に住んでるのですが部屋が何室か空いてるので何かいい案件がないのか思ってたら知人に空き部屋をゲストハウスとして利用したらどうかと言われどうかと考えてます。しかし建物が古いので(内装は改装してますが) 今の状態で申請の手続きをしても許可を得れるのは難しいのでしょうか。何も知識不足なので詳しい方のアドバイスお願いします

  12. gimmick より:

    祖母から譲り受けたに住んでるのですが何室か部屋が空いてるので以前から何かいい案件がないかと思ってたら知人にゲストハウスとして利用すればどうか言われたので考えています。しかし建物が古いので(内装は改装してますが) 今の状態で申請の手続きをしても許可を得るのは難しいのでしょうか。まったくの素人なので詳しい方のアドバイスお願いします。

  13. gimmick より:

    大阪市内の旧家に住んでる者ですが独り者で部屋が幾つか空いてるので最近外国人の観光客が増え宿泊先が何処も一杯で寝るところがなく自宅の空き部屋を低料金で貸す人達が多くなってるようでどうかと考えています。出来れば4~5年家を売却する予定なので低コストで開業したいと思ってるのですがなんせ建物が古いので(当時の建物のわりにしっかりしてると思うのですが,,,内装は一部改装してますが) 現状のままでは旅館業法等の申請をしても難しいのでしょうか。経験者の方、詳しい方のアドバイスをお願いします

  14. バカサバイバー より:

    こんにちは。

    いつも本サイトを参考にさせて頂いておりまして、分かりやすく為になり非常に感銘を受けております。
    当方は奈良県中部でゲストハウスを立ち上げようと日々奮闘している最中です。

    目星をつけた3階建てのテナントビル(130平米程度)を用途変更してゲストハウスに使用できるか診断してもらうには、二級建築士の方でも良いのでしょうか。
    また、診断にはいくらほどかかるのでしょうか。

    ご教示を頂けましたら幸甚です。

  15. なかじ より:

    辛口コメントをされていた お坊ちゃまさんもゲストハウスを開業されたようですね。指宿で。検討を祈りたいです。
    http://news.livedoor.com/article/detail/11038686/

  16. なかじ より:

    ↑すみません。貼り間違えました。こちらです。
    http://blogs.yahoo.co.jp/oboucyama42/12651239.html

  17. […] (参考)クリエイターズノート 『用途変更って?なぜゲストハウス用の物件は、1… […]

Message

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

  関連記事

wpid-Featured_Picture115-620x465
誰が為にゲストハウスは存在する

先日東京桧原村のゲストハウス「へんぼり堂」を運営する鈴木健太郎さんのFacebo …

奈良ゲストハウス
【はじめまして】こんにちは、奈良で開業します。

はじめまして、こんにちは。平山です。 誰? 奈良でゲストハウスを開業しようと思っ …

「完璧を目指すよりまず終わらせろ」が頭で轟々と鳴り響く中、メイキングビデオ第一弾を完成させました。
「完璧を目指すよりまず終わらせろ」が頭で轟々と鳴り響く中、メイキングビデオ第一弾を完成させました。

好きな言葉があります。 Done is better than Perfect. …

コンセプトつくった:旅の「ものがたり」を静かにつむぐ宿
コンセプトつくった:旅の「ものがたり」を静かにつむぐ宿にしようと思う。(とりあえず)

この1週間ずっとコンセプトについて考えています。 それこそ脳みそがちぎれるほど色 …

ゲストハウス経営の「出口戦略」を考えないと、エライことになる
ゲストハウス経営を失敗しないために、検討すべき4つの「出口戦略」

先週末このブログを見て頂いている方とお会いしました。 その方も将来的にゲストハウ …

個人事業 or 法人設立?ゲストハウス経営をどうするべきか悩んだ時に、役立つポイント3つ
個人事業主 or 法人設立?ゲストハウス開業前に検討するべき3つのポイント

これからゲストハウスを開業する方で、個人事業主としてゲストハウスを経営するか、法 …

デザイナーズ物件で簡易宿泊所
超高級なデザイナーズ物件で、ゲストハウス経営は可能なのか検証してみた

昨日こんな記事を書いたんですが、東京でもラグジュアリーなゲストハウスが開業可能か …

Balancing The Account By Hand
必勝!日本政策金融公庫向け、ゲストハウス事業の「事業計画書」と「収支計画書」の作り方

先日、日本政策金融公庫で創業融資を受けるために、事業計画書と収支計画書なるものを …

ゲストハウスクリエイターズノート
ゲストハウスクリエイターズノートブログを通して、絶対に起こってほしくないコト

もうすぐこのゲストハウスクリエイターズノートというブログを書き始めて1年になりま …

ゲストハウス開業を記念して、「ブログ見た」で6月中のドミトリー料金を割引します。
ゲストハウス開業を記念して、「ブログ見た」で6月中のドミトリー料金を割引します。

今週末、金沢では百万石まつりが行われています。(写真は宿の前を通り過ぎる戦国武将 …